L’OBJET ET LA PORTÉE DE CETTE DÉCISION DE LA COUR CONSTITUTIONNELLE
L'arrêt rendu par la Cour constitutionnelle le 27 juin 2024 a sans aucun doute annoncé la fin imminente du régime dérogatoire qui avait été institué par l’article 577-3 de l’ancien Code civil, modifié par la loi du 18 juin 2018, et qui est désormais repris sous l’article 3.84 du Code civil après la réforme du droit des biens. La Cour fait valoir que le droit transitoire énoncé à l’article 179, alinéa 3, de la loi du 18 juin 2018, n’est pas conforme aux articles 10 et 11 de la Constitution, car il empêche un copropriétaire de mettre fin à un régime dérogatoire en vigueur avant le 1 janvier 2019.
EN QUOI CONSISTE LE « RÉGIME DÉROGATOIRE »
Selon le régime dérogatoire, il est possible de soustraire une copropriété au cadre légal impératif de la copropriété forcée, formé par les articles 3.84 à 3.100 du Code civil. Ainsi, lors de la constitution originaire de l’indivision, les indivisaires forment ce choix pour autant que la nature des biens le justifie et que tous les copropriétaires s’accordent et continuent à s’accorder sur cette dérogation.
Quant à savoir si la nature des biens justifie cette dérogation, il s’agit là d’une question purement factuelle. Souvent, ce sera le cas, au vu d’un nombre réduit de parties privatives et/ou communes ou la relative autonomie des parties privatives qui justifieront de cette décision dérogatoire. Faut-il rappeler qu’un acte authentique transcrit créant l’indivision aura été originairement établi, et en l'espèce, reprenant l’accord des indivisaires de ne pas soumettre l’immeuble au cadre légal impératif de la copropriété forcée .
Comme évoqué, il est incontournable que tous les copropriétaires soient et restent d’accord sur cette dérogation et qu’elle soit consignée dans un acte de base créant des parties privatives distinctes .
Ces dispositions ressortent en réalité de la loi du 18 juin 2018 (entrée en vigueur le 1 janvier 2019). Tel n’était pas le cas avant l’entrée en vigueur de cette loi. En effet, antérieurement, c’était le régime de l’indivision qui primait et donc, pour sortir de ce cadre dérogatoire à la loi, il fallait l’unanimité des indivisaires pour l’envisager.
Au vu du nouveau cadre légal, ceci suggère déjà la précarité de ce statut dérogatoire qui ne se conçoit que dans des situations particulières, comme évoqué ci-avant, notamment en présence d’un très petit nombre de lots privatifs (comme par exemple, une « maison de maître » divisée en trois appartements) et pour autant que l’ensemble des indivisaires ait volonté à le maintenir.
De plus, seuls les statuts définiront les règles du « vivre ensemble », ce qui peut engendrer diverses difficultés quant à la gestion de l’indivision qui, faut-il le rappeler, n’a pas de personnalité juridique propre , le plus souvent sans véritable syndic (on parlera plus adéquatement de régisseur) et devant habituellement répondre au principe de la décision unanime pour qu’une décision puisse intervenir valablement.
SE POSAIT DÈS LORS LA QUESTION DU SORT À RÉSERVER AUX INDIVISIONS QUI AVAIENT FAIT CHOIX DE LA
DÉROGATION AVANT L’ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA LOI DU 18 JUIN 2018
Des difficultés ont surgi sur l’interprétation qui devait être donnée aux mesures transitoires attachées au nouveau cadre légal de juin 2018 et, finalement, de savoir si celui-ci pouvait aussi s’appliquer aux indivisions antérieurement constituées et qui avaient décidé de ne pas se soumettre à la loi sur la copropriété forcée.
En effet, selon certains tribunaux, il était dit que : « En vertu des dispositions transitoires de la loi du 18 juin 2018, une dérogation au champ d’application de la loi sur la copropriété, valablement décidée avant l’entrée en vigueur au 1er janvier 2019 de la modification législative, ne relève pas du champ d’application du nouvel article 577-3, paragraphe 1, dernier alinéa, du Code civil. Le retour à la loi sur la copropriété des immeubles bâtis nécessite donc l'accord de tous les copropriétaires. »
Face à cette insécurité juridique, la question préjudicielle suivante a été posée à la Cour constitutionnelle par le Juge de paix du premier canton d’Eupen-Saint Vith : « Est-ce que l’article 577-3, alinéa 1, dernière phrase de l’ancien Code civil, tel que applicable avant le 1er janvier 2019 en relation avec la disposition transitoire de l’article 179 de la loi du 18 juin 2018 viole-t-il les articles 10, 11 et 16 de la Constitution lus en combinaison, ou non avec l’article 1 du 1 protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l’homme, en ce que les copropriétaires soumis au régime dérogatoire de copropriété forcée constitué avant le 1 janvier 2019 ne peuvent plus jamais basculer vers le régime de droit commun de la copropriété forcée prévu par les articles 577-3 et suivants de l’ancien Code civil et 3.84 et suivants du Code civil, sans que cette décision soit prise à l’unanimité des copropriétaires, alors que dans le cadre d’un régime dérogatoire de copropriété forcée constitué après le 1er janvier 2019, il suffit qu’un des copropriétaires ne soit plus en désaccord [lire : d’accord] pour pouvoir passer au régime légal de la copropriété forcée ? »
Selon la Cour : « L’article 179, alinéa 3, de la loi du 18 juin 2018 "portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges" viole les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu’il empêche que, lorsqu’une dérogation au régime légal propre à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis a été valablement décidée avant le 1 janvier 2019, il soit mis fin à cette dérogation à la demande d’un seul copropriétaire. »
La Cour souligne que la différence de traitement instaurée par le régime transitoire repose certes sur un critère objectif, à savoir la date de constitution du régime dérogatoire, mais elle considère que ce critère n’est pas pertinent au regard des objectifs poursuivis par le législateur. En effet, les intentions du législateur étaient d’une part d’éviter la coexistence de deux systèmes pendant une durée prolongée et, d’autre part de protéger une situation acquise.
Pour la Cour, le régime transitoire instauré par l’article 179, alinéa 3, de la loi du 18 juin 2018 se révèle incompatible avec les articles 10 et 11 de la Constitution. En effet, ce régime empêche un copropriétaire de demander la fin du régime dérogatoire, instauré valablement avant le 1 janvier 2019. Ce constat entraîne que tout copropriétaire doit être en mesure d’exiger la transition du régime dérogatoire vers le régime légal, peu importe la date à laquelle le régime dérogatoire a été mis en place.
Cela signifie que même pour les indivisions qui avaient décidé de ne pas se soumettre à la loi sur la copropriété forcée avant l’entrée en vigueur de la modification légale au 1 janvier 2019, celles-ci ne peuvent se maintenir dans le régime dérogatoire que de l’accord de tous les indivisaires. Il suffit qu’un des indivisaires ne soit plus d’accord, pour que la loi impérative sur la copropriété forcée sorte ses effets .
La question est donc résolue sur le principe mais elle soulève des difficultés en termes de mise en oeuvre. Que se passe-t-il si un des indivisaires souhaite mettre fin à l’indivision sous le régime dérogatoire et prône la soumission de l’indivision au régime légal impératif de la copropriété forcée ? Cela impliquerait une modification des statuts de l’indivision, nécessitant l’établissement d’un acte authentique modificatif porté à la formalité de la transcription, la nomination d’un syndic… et l’organisation de véritables assemblées générales. En d’autres termes, cela représente un processus complexe, comparable à un véritable parcours du combattant, surtout compte tenu de la résistance probable de certains indivisaires, notamment en ce qui concerne les coûts que ces démarches engendreront.
Marc Tordoir
Avocat au barreau de Bruxelles
1 Civ. Anvers (5 ch. B), 28 octobre 2013, T.B.O., 2013, liv. 6, p. 270 et http://www.tbo.be/ (18 février 2014) ; J.J.P., 2015, liv. 11-12, p. 588.
2 R. Timmermans, « [Notariële splitsingsakte] Basisakte », in Handboek Appartementsrecht, Malines, Wolters Kluwer, 2022, pp. 218-247.
3 Bruxelles (16 ch.), 2 avril 2012, n° 2009/AR/999, R.G.D.C., 2014, liv. 1, p. 27.
4 J.P. Louvain (1), 10 octobre 2019, n° 19A668/1, R.C.D.I., 2020, liv. 4, p. 48.
5 C.C., 27 juin 2024, n° 70/2024.
6 C. Mostin, « Les affres du régime dérogatoire de la copropriété : suite et pas fin », R.C.D.I., 2024/4, pp. 11-14.
Source: Federia